Prêt subordonné - PrestaFlex

Le prêt subordonné

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­Obtenir des fonds propres supplémentaires avec le financement immobilier de rang inférieur





L’Association suisse des banques prévoit, dans le cadre du financement d’un immeuble de rendement, que l’emprunteur doit apporter au minimum 25% de fonds propres de la valeur du bien. Quant à la dette, elle doit être amortie dans un délai de 10 ans maximum aux deux tiers de sa valeur.





Un exemple de cas concret





Prenons le cas de l’achat d’un immeuble de CHF 3’000'000 (100%). Pour financer un tel projet, vous devez apporter CHF 750'000 de fonds propres (25%). Vous pourriez alors contracter un prêt hypothécaire auprès de votre banque pour un montant de CHF 2'250'000 (75%).
Comme mentionné ci-dessus, vous avez l’obligation d’amortir la dette aux deux tiers de la valeur de l’immeuble dans un délai de 10 ans. Donc, d’ici 10 ans, votre dette de CHF 2'250'000 devrait être de CHF 2'000'000 (2/3 de CHF 3'000'000).









Quel problème se pose pour ce type d'opération ?





Le problème est qu'une bonne partie de vos liquidités seront bloquées sur cette transaction. C’est la raison pour laquelle certaines institutions financières se sont spécialisées dans les prêts subordonnés. Ce type de prêt aussi dit « prêt mezzanine » ou « junior loan » est une créance de rang inférieur.

Autrement dit, sur un bien immobilier de rendement, il permet de porter le capital emprunté jusqu’à 80% de la valeur du prêt, ce qui permet à l’emprunteur d’obtenir des fonds propres supplémentaires étant donné qu’il devra en apporter seulement 20% au lieu de 25%.

Ainsi, la marge de manœuvre financière du demandeur de crédit est augmentée et lui permettra de continuer à développer son portefeuille immobilier.





Le prêt subordonné comme solution alternative





Contrairement à un emprunt classique, il faut savoir que le remboursement de la dette a lieu à l’échéance, entre 12 à 36 mois maximum, et n’est pas amortissable.

Le prêt mezzanine présente un risque supplémentaire pour le préteur, c’est la raison pour laquelle le taux d’intérêt est plus élevé qu’une dette en premier rang et les modalités de remboursement sont moins favorables que ceux des créances prioritaires. 

Même si le bien d’investissement sert de garantie, il n’exclut pas le risque d’un remboursement partiel. La vente forcée du bien immobilier pourrait se terminer par un prix de vente inférieur au prix du marché ou d’achat, ce qui correspond à un risque non-négligeable pour les institutions financières.

En cas de faillite, la dette sera remboursée une fois les créances privilégiées et les créanciers ordinaires remboursés, c’est ce que l'on appelle un désintéressement total.





Prenons un deuxième cas concret





Si nous prenons l'exemple de l'achat d'un immeuble, il sera remboursé en priorité par une dette en 1er rang, puis dans un second temps, le solde servira à rembourser la dette en 2ème rang.





Exemple 1





Dans le cadre de l’achat d’un bien de rendement à CHF 1'000'000, la banque vous demandera d’apporter au minimum 25% de fonds propres ce qui représente CHF 250'000.

Vous pourriez apporter 20% de fonds propres, c’est-à-dire CHF 200'000, et contracter un prêt subordonné pour les derniers 5% (CHF 50'000.-) qui sont demandés par la banque.

Ainsi, vous posséderiez les fonds propres minimum de CHF 250'000 pour concrétiser votre projet. Toutes les autres conditions doivent être remplies.









Exemple 2





Vous possédez un immeuble de rendement estimé à CHF 1'000'000 grevé d’une hypothèque de 1er rang à hauteur de 66% de la valeur du bien (CHF 660'000). 

Vous pourriez demander un prêt subordonné pour augmenter votre hypothèque jusqu’à 80% de la valeur du bien (CHF 800'000) et dégager des liquidités à hauteur de CHF 140'000 (14%).









Figure 1 : Exemple de la conception du prêt subordonné





Ce qu’il faut retenir du prêt mezzanine









Faites confiance à PrestaFlex pour votre financement





Travailler avec PrestaFlex, c'est la garantie de collaborer avec l'un des meilleurs acteurs du financement des entreprises en Suisse. Comme le prêt subordonné, nous proposons une multitude d'options pour financer votre projet. Que ce soit pour un financement du fonds de roulement, un crédit revolving, un financement immobilier, un leasing financier ou un refinancement, nos conseillers vous accompagnent durant toute la démarche.

PrestaFlex, votre partenaire de confiance.

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Premièrement, il fournit des fonds propres supplémentaires.
Deuxièmement, il offre la possibilité d'une croissance rapide de votre portefeuille.
Enfin, vous bénéficiez de durées flexibles pouvant aller jusqu'à trois ans.

Découvrez des exemples concrets de son utilisation dans cet article."
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­Obtenir des fonds propres supplémentaires avec le financement immobilier de rang inférieur

L’Association suisse des banques prévoit, dans le cadre du financement d’un immeuble de rendement, que l’emprunteur doit apporter au minimum 25% de fonds propres de la valeur du bien. Quant à la dette, elle doit être amortie dans un délai de 10 ans maximum aux deux tiers de sa valeur.

Un exemple de cas concret

Prenons le cas de l’achat d’un immeuble de CHF 3’000’000 (100%). Pour financer un tel projet, vous devez apporter CHF 750’000 de fonds propres (25%). Vous pourriez alors contracter un prêt hypothécaire auprès de votre banque pour un montant de CHF 2’250’000 (75%).
Comme mentionné ci-dessus, vous avez l’obligation d’amortir la dette aux deux tiers de la valeur de l’immeuble dans un délai de 10 ans. Donc, d’ici 10 ans, votre dette de CHF 2’250’000 devrait être de CHF 2’000’000 (2/3 de CHF 3’000’000).

  • Achat d’un immeuble : CHF 3’000’000 (100%)
  • Fonds propres : CHF 750’000 (25%)
  • Prêt hypothécaire : CHF 2’250’000 (75%)
  • Dans 10 ans : Dette de CHF 2’000’000 (2/3 de CHF 3’000’000)

Quel problème se pose pour ce type d’opération ?

Le problème est qu’une bonne partie de vos liquidités seront bloquées sur cette transaction. C’est la raison pour laquelle certaines institutions financières se sont spécialisées dans les prêts subordonnés. Ce type de prêt aussi dit « prêt mezzanine » ou « junior loan » est une créance de rang inférieur.

Autrement dit, sur un bien immobilier de rendement, il permet de porter le capital emprunté jusqu’à 80% de la valeur du prêt, ce qui permet à l’emprunteur d’obtenir des fonds propres supplémentaires étant donné qu’il devra en apporter seulement 20% au lieu de 25%.

Ainsi, la marge de manœuvre financière du demandeur de crédit est augmentée et lui permettra de continuer à développer son portefeuille immobilier.

Le prêt subordonné comme solution alternative

Contrairement à un emprunt classique, il faut savoir que le remboursement de la dette a lieu à l’échéance, entre 12 à 36 mois maximum, et n’est pas amortissable.

Le prêt mezzanine présente un risque supplémentaire pour le préteur, c’est la raison pour laquelle le taux d’intérêt est plus élevé qu’une dette en premier rang et les modalités de remboursement sont moins favorables que ceux des créances prioritaires.

Même si le bien d’investissement sert de garantie, il n’exclut pas le risque d’un remboursement partiel. La vente forcée du bien immobilier pourrait se terminer par un prix de vente inférieur au prix du marché ou d’achat, ce qui correspond à un risque non-négligeable pour les institutions financières.

En cas de faillite, la dette sera remboursée une fois les créances privilégiées et les créanciers ordinaires remboursés, c’est ce que l’on appelle un désintéressement total.

Prenons un deuxième cas concret

Si nous prenons l’exemple de l’achat d’un immeuble, il sera remboursé en priorité par une dette en 1er rang, puis dans un second temps, le solde servira à rembourser la dette en 2ème rang.

Exemple 1

Dans le cadre de l’achat d’un bien de rendement à CHF 1’000’000, la banque vous demandera d’apporter au minimum 25% de fonds propres ce qui représente CHF 250’000.

Vous pourriez apporter 20% de fonds propres, c’est-à-dire CHF 200’000, et contracter un prêt subordonné pour les derniers 5% (CHF 50’000.-) qui sont demandés par la banque.

Ainsi, vous posséderiez les fonds propres minimum de CHF 250’000 pour concrétiser votre projet. Toutes les autres conditions doivent être remplies.

  • Achat d’un bien de rendement : CHF 1’000’000
  • Fonds propres : CHF 250’000 (25%)
  • Avec un prêt subordonné : Nous apportons CHF 200’000 en fonds propres (20%) + le prêt subordonné CHF 50’000 (5%)

Exemple 2

Vous possédez un immeuble de rendement estimé à CHF 1’000’000 grevé d’une hypothèque de 1er rang à hauteur de 66% de la valeur du bien (CHF 660’000).

Vous pourriez demander un prêt subordonné pour augmenter votre hypothèque jusqu’à 80% de la valeur du bien (CHF 800’000) et dégager des liquidités à hauteur de CHF 140’000 (14%).

  • Achat d’un immeuble de rendement : CHF 1’000’000
  • Hypothèque de 1er rang : CHF 660’000 (66%)
  • Demande d’un prêt subordonné : CHF 800’000 (80% de la valeur du bien)
  • Liquidité supplémentaire : CHF 140’000 (14%)
Figure 1 : Exemple de la conception du prêt subordonné

Ce qu’il faut retenir du prêt mezzanine

  • Il permet d’obtenir des fonds propres supplémentaires.
  • Il offre la possibilité d’une croissance rapide de votre portefeuille.
  • Des durées flexibles allant jusqu’à trois ans.

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Travailler avec PrestaFlex, c’est la garantie de collaborer avec l’un des meilleurs acteurs du financement des entreprises en Suisse. Comme le prêt subordonné, nous proposons une multitude d’options pour financer votre projet. Que ce soit pour un financement du fonds de roulement, un crédit revolving, un financement immobilier, un leasing financier ou un refinancement, nos conseillers vous accompagnent durant toute la démarche.

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