Immobilienfinanzierung bis zu 50 Millionen CHF/EUR: So finanzieren Sie ein Projekt oder erschließen Liquidität aus Ihrem bestehenden Immobilienportfolio

Immobilienentwicklung, Akquisitionen, Refinanzierung, Auszahlung, nachrangige Finanzierungen, Überbrückungskredite, vorrangige Kredite oder Mezzanine-Finanzierungen: Immobilien können weit mehr sein als nur in einem Vermögenswert gebundenes Kapital. Bei richtiger Strukturierung können sie zu einer leistungsstarken Quelle für Liquidität und Wachstumskapital werden.

Zwischen den traditionellen Kreditvergabekriterien der Banken und den tatsächlichen Finanzierungsbedürfnissen von Bauträgern, Investoren und Unternehmern besteht ein erheblicher Markt für alternative und strukturierte Immobilienfinanzierungslösungen.

PrestaFlex unterstützt Kunden in der Schweiz und in ganz Europa bei der Identifizierung und Strukturierung von Finanzierungslösungen, die je nach Transaktion und den Kriterien des Finanzpartners bis zu 50 Millionen CHF/EUR oder den Gegenwert in GBP/USD erreichen können, in der Regel für Laufzeiten von 6 bis 36 Monaten, in bestimmten Fällen auch bis zu 60 Monaten.

Wie können Sie Liquidität aus einer bestehenden Immobilie oder einem Immobilienportfolio freisetzen?

Ein Investor verfügt möglicherweise über Immobilienvermögen in Millionenhöhe, ihm fehlt jedoch die sofortige Liquidität, um die nächste Akquisitions- oder Entwicklungsmöglichkeit zu nutzen.

Eine Cash-out-Refinanzierung kann hier Abhilfe schaffen.

Sofern der Immobilienwert, die bestehende Verschuldung, der Cashflow und das Profil des Kreditnehmers dies zulassen, kann eine bestehende Immobilie potenziell mit einem höheren Betrag refinanziert werden, wodurch ein Teil des in der Immobilie gebundenen Eigenkapitals freigesetzt wird, ohne dass diese zwangsläufig verkauft werden muss.

Betrachten wir ein vereinfachtes Beispiel: Ein Immobilienportfolio hat einen Wert von 30 Millionen CHF und ist mit bestehenden Schulden in Höhe von 12 Millionen CHF belastet. Je nach Qualität der Vermögenswerte, Erträgen, LTV, verfügbaren Sicherheiten und Anforderungen des Kreditgebers könnte eine neue Finanzierungsstruktur potenziell zusätzliche Liquidität freisetzen.

Das daraus resultierende Kapital könnte für eine neue Akquisition, eine Eigenkapitaleinlage in ein anderes Entwicklungsprojekt, Investitionsausgaben (CAPEX), das Unternehmenswachstum oder eine andere Investitionsmöglichkeit verwendet werden.

Vorrangiges Darlehen, nachrangige Finanzierung, Junior-Schulden oder Mezzanine?

Eine Immobilientransaktion muss nicht zwangsläufig von einem einzigen Kreditgeber oder über eine einzige Fremdkapitalebene finanziert werden.

Ein vorrangiges Darlehen profitiert in der Regel von der stärksten Position in der Sicherungsstruktur und stellt daher die risikarmste Fremdkapitalebene dar.

Wenn vorrangige Verbindlichkeiten den gesamten Kapitalbedarf nicht decken, kann eine zusätzliche Finanzierung in Betracht gezogen werden.

Eine nachrangige Finanzierung kann potenziell zusätzlichen Wert aus einer bereits mit einer Hypothek belasteten Immobilie erschließen.

Nachrangige Fremdfinanzierung akzeptiert eine nachrangige Position hinter dem vorrangigen Kreditgeber im Austausch für eine Rendite, die das zusätzliche Risiko widerspiegelt.

Mezzanine-Finanzierungen liegen zwischen vorrangigen Krediten und Eigenkapital und können besonders für Bauträger und Investoren relevant sein, die ihren Kapitalstrukturplan vervollständigen möchten, ohne sofort wesentlich mehr Eigenkapital einzubringen.

Die richtige Frage lautet daher nicht einfach:

„Welche Bank wird meine Immobilie finanzieren?“

Sondern:

„Welche Kombination aus vorrangigen Krediten, nachrangigen Finanzierungen, Sicherheiten und Eigenkapital bietet die am besten geeignete und nachhaltigste Kapitalstruktur für diese Transaktion?“

Überbrückungskredite und Transaktionsfinanzierung: Wenn es auf das richtige Timing ankommt

Manche Immobiliengeschäfte erfordern eine schnelle Abwicklung.

Beispiele hierfür sind eine Akquisition mit kurzer Frist bis zum Abschluss, ein bald fälliges Darlehen, der Kauf einer neuen Immobilie vor dem Verkauf einer anderen Immobilie, die Refinanzierung bis zur Bewilligung einer Bankfazilität, vorübergehender Liquiditätsbedarf oder die Finanzierung von Bauarbeiten vor einer Veräußerung.

Ein Immobilien-Überbrückungskredit kann in solchen Situationen Abhilfe schaffen.

Überbrückungsfinanzierungen sind in der Regel kurz- bis mittelfristig angelegt und hängen stark von der Qualität der Immobilie, dem Beleihungsauslauf (LTV), den verfügbaren Sicherheiten, dem Profil des Kreditnehmers und – ganz entscheidend – einer glaubwürdigen Ausstiegsstrategie ab.

Der Ausstieg kann aus einem Immobilienverkauf, einer langfristigen Bankrefinanzierung, der Fertigstellung eines Bauprojekts, dem Zufluss von Investorenkapital oder einem stabilisierten Miet-Cashflow bestehen.

Finanzierung von Immobilienentwicklern, Bauträgern und Bauunternehmen

Die Immobilienfinanzierung geht weit über den Kauf fertiggestellter Objekte hinaus.

Zu den Finanzierungsbedürfnissen können gehören:

• die Finanzierung von Grundstücken und Grundstücksbeständen;
• Erwerb von Baugrundstücken;
• Entwicklungs- und Genehmigungskosten;
• Finanzierung von Immobilienentwicklung und Bauvorhaben;
• umfangreiche Sanierungen und Neupositionierungen;
• Betriebskapital für Bauträger oder Bauunternehmen;
• Refinanzierung von fertiggestellten, aber noch nicht verkauften Beständen;
• Überbrückungsfinanzierung zwischen verschiedenen Entwicklungsphasen;
• opportunistische Immobilienakquisitionen;
• Refinanzierung bestehender Schulden;
• Wachstums- und Expansionskapital.

Ein Baugrundstück mit erheblichem Zukunftspotenzial kann bereits vor Erhalt der endgültigen Baugenehmigung einen beträchtlichen Finanzierungswert haben.

Kreditgeber analysieren jedoch in der Regel die aktuelle Flächennutzungsplanung, die Baurechte, die Wahrscheinlichkeit der Genehmigung, den Zeitplan, die Entwicklungskosten und den aktuellen Sicherheitenwert, anstatt sich ausschließlich auf einen theoretischen zukünftigen Wert nach der Entwicklung zu stützen.

Finanzierung von Villen, Renditeobjekten, Hotels und Gewerbeimmobilien

Unterschiedliche Immobilienobjekte erfordern unterschiedliche Finanzierungsansätze.

PrestaFlex kann Transaktionen im Zusammenhang mit Luxusvillen, Wohnimmobilien als Kapitalanlage, Immobilienportfolios, Hotels, Gewerbeimmobilien, Büros, Einzelhandelsimmobilien, Logistikanlagen, Industrieimmobilien, Baugrundstücken und sanierungsbedürftigen Objekten analysieren.

Bei einer Renditeimmobilie prüfen Kreditgeber in der Regel Mieteinnahmen, Leerstand, NOI, DSCR, LTV und die Qualität der Mieter.

Bei der Hotelfinanzierung können zusätzliche Faktoren wie Auslastung, ADR, RevPAR, EBITDA, Qualität des Betreibers, CAPEX-Anforderungen, Lage und der zugrunde liegende Immobilienwert eine Rolle spielen.

Bei einer Luxusvilla oder einer erstklassigen Wohnimmobilie hängt die Finanzierung möglicherweise stärker vom Marktwert, der Liquidität des Standorts, dem Eigenkapital des Kreditnehmers, der bestehenden Verschuldung und der vorgeschlagenen Rückzahlungsstrategie ab.

Refinanzierung einer Immobilie zur Finanzierung des nächsten Projekts

Eine der wirkungsvollsten Finanzierungsstrategien für erfahrene Immobilieninvestoren ist die Wiederverwendung von Eigenkapital.

Anstatt eine erfolgreiche Immobilie zu verkaufen, um Kapital zu beschaffen, kann ein Investor sie refinanzieren und einen Teil des Eigenkapitals entnehmen, das durch Wertsteigerung, Tilgung oder erfolgreiche Entwicklung entstanden ist.

Diese Liquidität kann dann als Eigenkapitalbeitrag für die nächste Transaktion dienen.

Ein Portfolio kann somit potenziell einen Zyklus unterstützen:

Erwerb → Entwicklung → Stabilisierung → Refinanzierung → Auszahlung → Reinvestition

Für erfahrene Investoren und Entwickler kann der intelligente Umgang mit der Bilanz genauso wichtig sein wie die Identifizierung der nächsten Immobilie.

Anteilverkäufe, Joint Ventures, Club Deals und Gewinnbeteiligung

Nicht jede Immobilientransaktion sollte ausschließlich durch Fremdkapital finanziert werden.

Bei größeren Entwicklungsprojekten oder Akquisitionen kann es sinnvoller sein, einen Eigenkapitalinvestor oder strategischen Partner einzubeziehen.

Ein Investor kann im Rahmen eines Share Deals Anteile an dem Unternehmen oder der Zweckgesellschaft (SPV) erwerben, die die Immobilie hält.

Im Rahmen eines Club-Deals können mehrere Investoren beteiligt sein.

Ein Bauträger kann ein Joint Venture mit einem Kapitalpartner gründen, während bestimmte Transaktionen mithilfe von Gewinnbeteiligungsvereinbarungen strukturiert werden können, wodurch das Fachwissen des Bauträgers mit dem Kapital des Investors in Einklang gebracht wird.

Komplexere Transaktionen können folgende Elemente kombinieren:

vorrangige Fremdfinanzierung + nachrangige Fremdfinanzierung/Mezzanine-Finanzierung + Eigenkapital

Ziel ist es, eine geeignete Kapitalstruktur zu schaffen, die den wirtschaftlichen Gegebenheiten, den Risiken und der erwarteten Rendite des Projekts gerecht wird.

Was analysiert ein Immobilienkreditgeber eigentlich?

Eine attraktive Immobilie allein reicht nicht aus.

Eine Bank, ein privater Kreditgeber, ein Family Office oder ein privater Kreditfonds bewertet in der Regel folgende Faktoren:

aktueller Marktwert, LTV, LTC, Rangfolge der Hypotheken, Eigenkapital des Sponsors, Miet- oder Betriebs-Cashflow, Zinsdeckung, Genehmigungen, Baukosten, Erfolgsbilanz des Bauträgers, Bürgschaften, Rechtsform, steuerliche Rahmenbedingungen, Projektzeitplan und Ausstiegsstrategie.

Die Quelle der Rückzahlung ist besonders wichtig.

Ein Kreditgeber muss nicht nur verstehen, warum der Kreditnehmer das Geld benötigt, sondern auch, wie und wann die Finanzierung zurückgezahlt wird.

Bei PrestaFlex gehen wir Transaktionen daher mit einer Methodik an, die mit der eines Kredit- oder Investitionsausschusses vergleichbar ist.

Das Ziel besteht nicht einfach darin, einen Finanzierungsantrag an mehrere Kreditgeber weiterzuleiten. Vielmehr geht es darum, die Transaktion zu verstehen, ihre Stärken und Risiken zu identifizieren, die Informationen und Unterlagen zu strukturieren und Finanzpartner anzusprechen, deren Anlagekriterien wirklich zu der jeweiligen Gelegenheit passen.

Warum PrestaFlex für die Immobilienfinanzierung?

PrestaFlex verfügt über umfangreiche Erfahrung bei der Suche, Strukturierung und Koordination von Immobilien- und alternativen Finanzierungslösungen.

Wir arbeiten mit einem Netzwerk aus Banken, privaten Kreditgebern, Private-Debt-Fonds, Family Offices, Finanzinstituten und Investoren in der Schweiz und ganz Europa zusammen.

Unser Leistungsspektrum umfasst sowohl konventionelle Transaktionen als auch komplexere Finanzierungssituationen, darunter:

Immobilienrefinanzierung, Cash-out, nachrangige Finanzierungen, Überbrückungskredite, vorrangige und nachrangige Verbindlichkeiten, Mezzanine-Finanzierungen, asset-backed Finanzierungen, Private Debt, Eigenkapital sowie Sondersituationen.

Unsere Rolle ist besonders wertvoll, wenn eine Transaktion nicht allein anhand von Standardkriterien des Bankwesens bewertet werden kann und ein tieferes Verständnis des Vermögenswerts, des Sponsors, der Kapitalstruktur, der Sicherheiten und der Ausstiegsstrategie erfordert.

PrestaFlex fungiert als Finanzierungsvermittler, Arrangeur, Strukturierungsberater und Koordinator. PrestaFlex ist keine Bank und kein Kreditgeber und übernimmt keine Garantie dafür, dass eine Finanzierung oder Investition zustande kommt. Die endgültigen Kredit- und Investitionsentscheidungen liegen ausschließlich bei den jeweiligen Finanzpartnern und Investoren.

Sie verfügen über Immobilienwerte, benötigen aber Liquidität?

Der Verkauf der Immobilie ist nicht immer die einzige Lösung.

Eine Immobilie, eine Villa, ein Baugrundstück oder ein Immobilienportfolio kann potenziell dazu genutzt werden, Liquidität zu beschaffen, bestehende Schulden zu refinanzieren, eine Akquisition zu finanzieren oder das für ein neues Entwicklungsprojekt erforderliche Kapital bereitzustellen.

Richtwerte für den Finanzierungsbedarf: 50.000 bis 50 Millionen CHF/EUR oder der Gegenwert in GBP/USD.

Mögliche Laufzeiten: 6–36 Monate, bei ausgewählten Transaktionen bis zu 60 Monate.

PrestaFlex analysiert die Transaktion, die Vermögenswerte, den Kreditnehmer, die Sicherheiten und die Ausstiegsstrategie, bevor potenziell geeignete Finanzierungs- oder Investitionspartner identifiziert und angesprochen werden.

Sind Sie Bauträger, Immobilieninvestor, Makler, Architekt, Treuhänder, Rechtsanwalt, Berater oder Immobilienberater?

Dann können Sie auch den Finanzierungsbedarf Ihrer Kunden an PrestaFlex weiterleiten. Unser Ziel ist es, Ihre Kundenbeziehungen und Ihre Marktkenntnisse mit unserem Finanzierungsnetzwerk, unseren Strukturierungskompetenzen und unserer Erfahrung mit alternativen Kapital Lösungen zu verbinden.