Financement immobilier jusqu’à 50 millions de CHF/EUR : comment financer un projet ou dégager des liquidités à partir de votre portefeuille immobilier existant
Promotion immobilière, acquisitions, refinancement, retrait de fonds, financement de deuxième rang, prêts relais, dette senior ou mezzanine : l'immobilier peut être bien plus qu'un simple capital immobilisé dans un actif. S'il est correctement structuré, il peut devenir une puissante source de liquidités et de capital de croissance.
Entre les critères traditionnels d’octroi de crédit bancaire et les besoins réels de financement des promoteurs, investisseurs et entrepreneurs, il existe un marché important pour des solutions de financement immobilier alternatives et structurées.
PrestaFlex accompagne ses clients en Suisse et dans toute l’Europe pour identifier et structurer des solutions de financement pouvant, selon la transaction et les critères du partenaire financier, atteindre 50 millions de CHF/EUR ou l’équivalent en GBP/USD, généralement pour des durées allant de 6 à 36 mois, et dans certains cas jusqu’à 60 mois.
Comment dégager des liquidités à partir d’un bien immobilier existant ou d’un portefeuille immobilier ?
Un investisseur peut détenir des actifs immobiliers d’une valeur de plusieurs millions tout en manquant des liquidités immédiates nécessaires pour saisir la prochaine opportunité d’acquisition ou de développement.
Un refinancement avec retrait de fonds peut apporter une solution.
Lorsque la valeur du bien, l’endettement existant, les flux de trésorerie et le profil de l’emprunteur le permettent, un actif existant peut potentiellement être refinancé pour un montant plus élevé, libérant ainsi une partie de la valeur nette accumulée dans le bien sans devoir nécessairement le vendre.
Prenons un exemple simplifié : un portefeuille immobilier est évalué à 30 millions de CHF et porte une dette existante de 12 millions de CHF. En fonction de la qualité des actifs, des revenus, du ratio prêt/valeur (LTV), des garanties disponibles et des exigences du prêteur, une nouvelle structure de financement pourrait potentiellement dégager des liquidités supplémentaires.
Les capitaux ainsi dégagés pourraient servir à une nouvelle acquisition, à un apport en fonds propres dans un autre projet de développement, à des dépenses d’investissement (CAPEX), à la croissance de l’entreprise ou à une autre opportunité d’investissement.
Prêt de premier rang, financement de deuxième rang, dette subordonnée ou mezzanine ?
Une transaction immobilière ne doit pas nécessairement être financée par un seul prêteur ou un seul niveau de dette.
Un prêt de premier rang bénéficie généralement de la position la plus solide dans la structure de garantie et représente donc le niveau de dette présentant le risque le plus faible.
Lorsque la dette de premier rang ne couvre pas la totalité des besoins en capitaux, un financement supplémentaire peut être envisagé.
Un financement de deuxième rang peut potentiellement dégager de la valeur supplémentaire d’un bien immobilier déjà hypothéqué.
La dette subordonnée accepte une position subordonnée par rapport au prêteur de premier rang en échange d’un rendement reflétant le risque supplémentaire.
Le financement mezzanine se situe entre la dette senior et les fonds propres et peut s’avérer particulièrement pertinent pour les promoteurs et les investisseurs cherchant à compléter leur structure de capital sans avoir à apporter immédiatement des fonds propres supplémentaires importants.
La bonne question n’est donc pas simplement :
« Quelle banque financera mon bien immobilier ? »
Mais plutôt :
« Quelle combinaison de dette senior, de financement subordonné, de garanties et de fonds propres offre la structure de capital la plus appropriée et la plus viable pour cette transaction ? »
Prêts relais et financement transactionnel : quand le timing est crucial
Certaines opportunités immobilières exigent une exécution rapide.
C’est le cas, par exemple, d’une acquisition dont la date de clôture est proche, d’un prêt arrivant à échéance, de l’achat d’un nouveau bien avant la vente d’un autre actif, d’un refinancement en attendant l’obtention d’une ligne de crédit bancaire, de besoins temporaires de liquidités ou du financement de travaux avant une cession.
Un prêt relais immobilier peut répondre à ces situations.
Le financement relais est généralement à court ou moyen terme et repose largement sur la qualité de l’actif, le ratio prêt/valeur (LTV), les garanties disponibles, le profil de l’emprunteur et, surtout, une stratégie de sortie crédible.
La sortie peut prendre la forme d’une vente immobilière, d’un refinancement bancaire à long terme, de l’achèvement d’un projet de développement, d’un apport de capitaux par un investisseur ou d’un flux de trésorerie locatif stabilisé.
Financement des promoteurs immobiliers, des promoteurs en immobilier et des entreprises de construction
Le financement immobilier va bien au-delà de l’achat de biens immobiliers achevés.
Les besoins de financement peuvent inclure :
- le financement de terrains et de réserves foncières ;
- l'acquisition de terrains à aménager ;
- les coûts de développement et d'obtention des permis ;
- le financement de la promotion immobilière et de la construction ;
- les travaux de rénovation lourde et de repositionnement ;
- fonds de roulement pour les promoteurs ou les entreprises de construction ;
- refinancement de stocks achevés mais invendus ;
- financement relais entre différentes phases de développement ;
- acquisitions immobilières opportunistes ;
- refinancement de dettes existantes ;
- capital de croissance et d’expansion.
Un terrain à aménager présentant un fort potentiel futur peut également avoir une valeur de financement substantielle avant même l’obtention du permis de construire définitif.
Toutefois, les prêteurs analysent généralement le zonage actuel, les droits de construction, la probabilité d’obtention du permis, le calendrier, les coûts de développement et la valeur actuelle des garanties, plutôt que de se fier uniquement à une valeur future théorique après le développement.
Financement de villas, de biens immobiliers générateurs de revenus, d’hôtels et d’immobilier commercial
Les différents actifs immobiliers nécessitent des approches de financement distinctes.
PrestaFlex peut analyser des transactions portant sur des villas de luxe, des biens immobiliers résidentiels d’investissement, des portefeuilles immobiliers, des hôtels, des biens commerciaux, des bureaux, des actifs de commerce de détail, des installations logistiques, des biens industriels, des terrains à développer et des biens nécessitant un repositionnement.
Pour un bien immobilier générateur de revenus, les prêteurs examinent généralement les revenus locatifs, le taux de vacance, le NOI, le DSCR, le LTV et la qualité des locataires.
Pour le financement hôtelier, d’autres critères peuvent entrer en ligne de compte, notamment le taux d’occupation, le tarif journalier moyen (ADR), le revenu par chambre disponible (RevPAR), l’EBITDA, la qualité de l’exploitant, les besoins en dépenses d’investissement (CAPEX), l’emplacement et la valeur immobilière sous-jacente.
Pour une villa de luxe ou un bien résidentiel haut de gamme, le financement peut dépendre davantage de la valeur de marché, de la liquidité liée à l’emplacement, du patrimoine net de l’emprunteur, de l’endettement existant et de la stratégie de remboursement proposée.
Refinancer un bien immobilier pour financer le prochain projet
L’une des stratégies de financement les plus efficaces pour les investisseurs immobiliers expérimentés consiste à réinvestir les fonds propres.
Au lieu de vendre un bien immobilier performant pour obtenir des capitaux, un investisseur peut le refinancer et extraire une partie des fonds propres générés par la plus-value, l’amortissement ou un développement réussi.
Ces liquidités peuvent alors servir d’apport en fonds propres pour la prochaine transaction.
Un portefeuille peut ainsi potentiellement soutenir un cycle :
Acquisition → Aménagement → Stabilisation → Refinancement → Retrait de fonds → Réinvestissement
Pour les investisseurs et promoteurs expérimentés, une utilisation intelligente du bilan peut s’avérer tout aussi importante que l’identification du prochain bien immobilier.
Opérations sur titres, coentreprises, opérations de type « club deal » et partage des bénéfices
Toutes les transactions immobilières ne doivent pas nécessairement être financées exclusivement par l’endettement.
Pour les projets de développement ou les acquisitions de grande envergure, il peut être plus approprié de faire appel à un investisseur en fonds propres ou à un partenaire stratégique.
Un investisseur peut acquérir des parts dans la société ou la structure ad hoc (SPV) détenant le bien immobilier par le biais d'une cession de parts.
Plusieurs investisseurs peuvent participer dans le cadre d’un « club deal ».
Un promoteur peut créer une coentreprise avec un partenaire financier, tandis que certaines transactions peuvent être structurées selon des accords de partage des bénéfices, alliant ainsi l’expertise du promoteur au capital de l’investisseur.
Des transactions plus sophistiquées peuvent combiner :
une dette senior + une dette subordonnée/mezzanine + des fonds propres
L’objectif est de constituer une structure de financement adaptée aux aspects économiques, aux risques et au rendement attendu du projet.
Que analyse réellement un prêteur immobilier ?
Un bien immobilier attractif ne suffit pas à lui seul.
Une banque, un prêteur privé, un family office ou un fonds de dette privé évaluera généralement des facteurs tels que :
la valeur de marché actuelle, le ratio prêt/valeur (LTV), le ratio prêt/coût (LTC), le rang de la hypothèque, les fonds propres du promoteur, les flux de trésorerie locatifs ou d’exploitation, la couverture des intérêts, les permis, les coûts de construction, les antécédents du promoteur, les garanties, la structure juridique, la fiscalité, le calendrier du projet et la stratégie de sortie.
La source de remboursement revêt une importance particulière.
Un prêteur doit comprendre non seulement pourquoi l’emprunteur a besoin de cet argent, mais aussi comment et quand le financement sera remboursé.
Chez PrestaFlex, nous abordons donc les transactions avec une méthodologie comparable à celle d’un comité de crédit ou d’investissement.
L’objectif n’est pas simplement de transmettre une demande de financement à plusieurs prêteurs. Il s’agit de comprendre la transaction, d’identifier ses atouts et ses risques, de structurer les informations et la documentation, puis de démarcher des partenaires financiers dont les critères d’investissement correspondent véritablement à l’opportunité.
Pourquoi choisir PrestaFlex pour le financement immobilier ?
PrestaFlex a acquis une solide expérience dans la recherche, la structuration et la coordination de solutions de financement immobilier et alternatives.
Nous travaillons avec un réseau de banques, de prêteurs privés, de fonds de dette privés, de family offices, d’institutions financières et d’investisseurs en Suisse et dans toute l’Europe.
Notre champ d’action couvre aussi bien les transactions conventionnelles que les situations de financement plus complexes, notamment :
le refinancement immobilier, le cash-out, le financement de second rang, les prêts relais, la dette senior et junior, la mezzanine, le financement adossé à des actifs, la dette privée, les prises de participation et les situations spéciales.
Notre rôle s'avère particulièrement précieux lorsqu'une transaction ne peut être évaluée uniquement à l'aune des critères bancaires standard et nécessite une compréhension approfondie de l'actif, du promoteur, de la structure du capital, des garanties et de la stratégie de sortie.
PrestaFlex intervient en tant qu’intermédiaire financier, arrangeur, conseiller en structuration et coordinateur. PrestaFlex n’est ni une banque ni un prêteur et ne garantit pas l’obtention d’un financement ou d’un investissement. Les décisions finales en matière de crédit et d’investissement relèvent exclusivement des partenaires financiers et des investisseurs concernés.
Vous disposez d’un bien immobilier de valeur mais avez besoin de liquidités ?
La vente de l’actif n’est pas toujours la seule solution.
Un bien immobilier, une villa, un terrain à bâtir ou un portefeuille immobilier peut potentiellement servir à dégager des liquidités, à refinancer une dette existante, à financer une acquisition ou à fournir les capitaux nécessaires à un nouveau projet de développement.
Besoins de financement indicatifs : de 50 000 à 50 millions de CHF/EUR, ou l’équivalent en GBP/USD.
Durées possibles : de 6 à 36 mois, et jusqu’à 60 mois pour certaines transactions.
PrestaFlex analyse la transaction, les actifs, l’emprunteur, les garanties et la stratégie de sortie avant d’identifier et de contacter des partenaires de financement ou d’investissement potentiellement adaptés.
Êtes-vous promoteur immobilier, investisseur immobilier, courtier, architecte, fiduciaire, avocat, consultant ou conseiller immobilier ?
Vous pouvez également soumettre les besoins de financement de vos clients à PrestaFlex. Notre objectif est d’associer votre relation client et votre expertise du marché à notre réseau de financement, à nos capacités de structuration et à notre expérience en matière de solutions de capitaux alternatifs.
