Finanziamenti immobiliari fino a 50 milioni di CHF/EUR: come finanziare un progetto o liberare liquidità dal proprio portafoglio immobiliare esistente
Sviluppo immobiliare, acquisizioni, rifinanziamenti, liquidazioni, finanziamenti di secondo grado, prestiti ponte, debito senior o mezzanino: il settore immobiliare può essere molto più di un capitale immobilizzato in un bene. Se strutturato correttamente, può diventare una potente fonte di liquidità e di capitale di crescita.
Tra i criteri tradizionali di concessione dei prestiti bancari e le effettive esigenze di finanziamento di promotori immobiliari, investitori e imprenditori, esiste un mercato consistente per soluzioni di finanziamento immobiliare alternative e strutturate.
PrestaFlex supporta i clienti in Svizzera e in tutta Europa nell’identificazione e nella strutturazione di soluzioni di finanziamento che, a seconda dell’operazione e dei criteri del partner finanziario, possono raggiungere i 50 milioni di CHF/EUR o l’equivalente in GBP/USD, in genere per periodi compresi tra i 6 e i 36 mesi e, in alcuni casi, fino a 60 mesi.
Come è possibile sbloccare liquidità da un immobile esistente o da un portafoglio immobiliare?
Un investitore può possedere beni immobili per un valore di milioni, ma non disporre della liquidità immediata necessaria per cogliere la prossima opportunità di acquisizione o sviluppo.
Un rifinanziamento con prelievo di liquidità può rappresentare una soluzione.
Laddove il valore dell’immobile, l’indebitamento esistente, il flusso di cassa e il profilo del mutuatario lo consentano, un bene esistente può potenzialmente essere rifinanziato a un importo superiore, liberando così parte del patrimonio netto accumulato nell’immobile senza doverlo necessariamente vendere.
Consideriamo un esempio semplificato: un portafoglio immobiliare ha un valore di 30 milioni di CHF e presenta un debito esistente di 12 milioni di CHF. A seconda della qualità del bene, del reddito, del rapporto prestito/valore (LTV), delle garanzie disponibili e dei requisiti del finanziatore, una nuova struttura di finanziamento potrebbe potenzialmente sbloccare ulteriore liquidità.
Il capitale così ottenuto potrebbe essere utilizzato per una nuova acquisizione, un apporto di capitale proprio in un altro progetto di sviluppo, spese in conto capitale (CAPEX), la crescita aziendale o un’altra opportunità di investimento.
Prestito senior, finanziamento di secondo grado, debito junior o mezzanino?
Un’operazione immobiliare non deve necessariamente essere finanziata da un unico finanziatore o da un unico livello di debito.
Un prestito senior gode generalmente della posizione più forte nella struttura delle garanzie e rappresenta quindi il livello di debito a più basso rischio.
Laddove il debito senior non copra l’intero fabbisogno di capitale, si può prendere in considerazione un finanziamento aggiuntivo.
Il finanziamento di secondo grado può potenzialmente sbloccare ulteriore valore da un immobile già ipotecato.
Il debito junior accetta una posizione subordinata rispetto al creditore senior in cambio di un rendimento che riflette il rischio aggiuntivo.
Il finanziamento mezzanino si colloca tra il debito senior e il capitale proprio e può essere particolarmente rilevante per gli sviluppatori e gli investitori che cercano di completare la propria struttura di capitale senza dover immediatamente apportare una quota sostanzialmente maggiore di capitale proprio.
La domanda giusta non è quindi semplicemente:
“Quale banca finanzierà il mio immobile?”
Ma dovrebbe essere:
“Quale combinazione di debito senior, finanziamento junior, garanzie e capitale proprio offre la struttura di capitale più adeguata e sostenibile per questa operazione?”
Prestiti ponte e finanziamenti transazionali: quando la tempistica è fondamentale
Alcune opportunità immobiliari richiedono un’esecuzione rapida.
Tra gli esempi figurano un’acquisizione con una scadenza ravvicinata per il closing, un prestito in scadenza, l’acquisto di un nuovo immobile prima della vendita di un altro bene, il rifinanziamento in attesa di una linea di credito bancaria, esigenze temporanee di liquidità o il finanziamento di lavori prima di una cessione.
Un prestito ponte immobiliare può risolvere queste situazioni.
Il finanziamento ponte è generalmente a breve o medio termine e dipende in larga misura dalla qualità dell’asset, dal rapporto prestito/valore (LTV), dalle garanzie disponibili, dal profilo del mutuatario e, soprattutto, da una strategia di uscita credibile.
L’uscita può consistere nella vendita di un immobile, nel rifinanziamento bancario a lungo termine, nel completamento di un progetto di sviluppo, nell’afflusso di capitale da parte di investitori o in un flusso di cassa da locazione stabilizzato.
Finanziamento di promotori immobiliari, sviluppatori immobiliari e imprese di costruzione
Il finanziamento immobiliare va ben oltre l’acquisto di immobili già completati.
Le esigenze di finanziamento possono includere:
- finanziamento di terreni e riserve fondiarie;
- l'acquisizione di terreni edificabili;
- costi di sviluppo e autorizzazioni;
- finanziamento dello sviluppo immobiliare e della costruzione;
- ristrutturazioni importanti e riposizionamento;
- capitale circolante per promotori immobiliari o imprese di costruzione;
- rifinanziamento di immobili completati ma non venduti;
- finanziamenti ponte tra diverse fasi di sviluppo;
- acquisizioni immobiliari opportunistiche;
- rifinanziamento del debito esistente;
- capitale per la crescita e l’espansione.
Un sito di sviluppo con un notevole potenziale futuro può avere un valore di finanziamento significativo anche prima dell’ottenimento del permesso di costruzione definitivo.
Tuttavia, gli istituti di credito analizzano di norma l’attuale zonizzazione, i diritti edilizi, la probabilità di ottenere le autorizzazioni, i tempi di realizzazione, i costi di sviluppo e il valore attuale delle garanzie, piuttosto che basarsi esclusivamente su un valore futuro teorico post-sviluppo.
Finanziamento di ville, immobili a reddito, alberghi e immobili commerciali
I diversi beni immobiliari richiedono approcci di finanziamento diversi.
PrestaFlex è in grado di analizzare operazioni relative a ville di lusso, immobili residenziali a scopo di investimento, portafogli immobiliari, alberghi, immobili commerciali, uffici, beni al dettaglio, strutture logistiche, immobili industriali, terreni edificabili e immobili che necessitano di riposizionamento.
Per un immobile a reddito, i finanziatori esaminano in genere il reddito da locazione, il tasso di sfitto, il NOI, il DSCR, il LTV e la qualità degli inquilini.
Per il finanziamento di un hotel, ulteriori considerazioni possono includere l’occupazione, l’ADR, il RevPAR, l’EBITDA, la qualità del gestore, i requisiti di CAPEX, l’ubicazione e il valore immobiliare sottostante.
Per una villa di lusso o un immobile residenziale di pregio, il finanziamento può dipendere in misura maggiore dal valore di mercato, dalla liquidità legata alla posizione, dal patrimonio netto del mutuatario, dall’indebitamento esistente e dalla strategia di rimborso proposta.
Rifinanziare un immobile per finanziare il prossimo progetto
Una delle strategie di finanziamento più efficaci per gli investitori immobiliari esperti consiste nel riciclare il capitale proprio.
Anziché vendere un immobile di successo per ottenere capitale, un investitore può rifinanziarlo ed estrarre parte del capitale proprio generato dalla rivalutazione, dall’ammortamento o da uno sviluppo di successo.
Questa liquidità può quindi diventare il contributo in capitale proprio per la transazione successiva.
Un portafoglio può quindi potenzialmente sostenere un ciclo di:
Acquisizione → Sviluppo → Stabilizzazione → Rifinanziamento → Liquidazione → Reinvestimento
Per gli investitori e gli sviluppatori esperti, l’uso intelligente del bilancio può essere importante tanto quanto l’individuazione del prossimo immobile.
Operazioni di cessione di quote, joint venture, club deal e partecipazione agli utili
Non tutte le operazioni immobiliari dovrebbero essere finanziate esclusivamente tramite debito.
Per sviluppi o acquisizioni di maggiore entità, potrebbe essere più opportuno coinvolgere un investitore azionario o un partner strategico.
Un investitore può acquisire quote della società o della SPV che detiene l’immobile tramite un’operazione azionaria (share deal).
Diversi investitori possono partecipare tramite un club deal.
Un promotore può costituire una joint venture con un partner finanziario, mentre alcune operazioni possono essere strutturate utilizzando accordi di ripartizione degli utili, allineando le competenze del promotore al capitale dell’investitore.
Le operazioni più complesse possono combinare:
Debito senior + debito junior/mezzanino + capitale proprio
L’obiettivo è quello di costruire una struttura di capitale adeguata in base agli aspetti economici, ai rischi e al rendimento atteso del progetto.
Cosa analizza effettivamente un finanziatore immobiliare?
Un immobile attraente da solo non basta.
Una banca, un finanziatore privato, un family office o un fondo di debito privato valuterà generalmente fattori quali:
valore di mercato attuale, LTV, LTC, grado di priorità del mutuo, capitale proprio dello sponsor, flussi di cassa da locazione o operativi, copertura degli interessi, permessi, costi di costruzione, track record del promotore, garanzie, struttura giuridica, fiscalità, calendario del progetto e strategia di uscita.
La fonte di rimborso è particolarmente importante.
Un finanziatore deve comprendere non solo perché il mutuatario ha bisogno del denaro, ma anche come e quando il finanziamento verrà rimborsato.
Noi di PrestaFlex affrontiamo quindi le operazioni con una metodologia paragonabile a quella di un comitato di credito o di investimento.
L’obiettivo non è semplicemente quello di inoltrare una richiesta di finanziamento a più finanziatori, ma di comprendere l’operazione, identificarne i punti di forza e i rischi, strutturare le informazioni e la documentazione e rivolgerci a partner finanziari i cui criteri di investimento corrispondano realmente all’opportunità.
Perché scegliere PrestaFlex per il finanziamento immobiliare?
PrestaFlex ha maturato una notevole esperienza nella ricerca, nella strutturazione e nel coordinamento di soluzioni di finanziamento immobiliare e alternative.
Collaboriamo con una rete di banche, finanziatori privati, fondi di debito privato, family office, istituzioni finanziarie e investitori in Svizzera e in tutta Europa.
Il nostro ambito di attività comprende sia operazioni convenzionali sia situazioni di finanziamento più complesse che coinvolgono:
rifinanziamento immobiliare, cash-out, finanziamenti di secondo grado, prestiti ponte, debito senior e junior, mezzanino, finanziamenti garantiti da attività, debito privato, capitale proprio e situazioni speciali.
Il nostro ruolo è particolarmente prezioso quando un’operazione non può essere valutata esclusivamente sulla base di criteri bancari standard e richiede una comprensione più approfondita dell’asset, dello sponsor, della struttura del capitale, delle garanzie e della strategia di uscita.
PrestaFlex opera in qualità di intermediario finanziario, organizzatore, consulente di strutturazione e coordinatore. PrestaFlex non è una banca né un finanziatore e non garantisce l’ottenimento di finanziamenti o investimenti. Le decisioni finali in materia di credito e di investimento spettano esclusivamente ai partner finanziari e agli investitori interessati.
Avete un bene immobiliare di valore ma avete bisogno di liquidità?
La vendita del bene non è sempre l’unica soluzione.
Un immobile, una villa, un terreno edificabile o un portafoglio immobiliare possono potenzialmente essere utilizzati per ottenere liquidità, rifinanziare un debito esistente, finanziare un’acquisizione o fornire il capitale necessario per un nuovo progetto di sviluppo.
Fabbisogno di finanziamento indicativo: da 50'000 a 50 milioni di CHF/EUR, o equivalente in GBP/USD.
Condizioni potenziali: da 6 a 36 mesi e, in operazioni selezionate, fino a 60 mesi.
PrestaFlex analizza l’operazione, i beni, il mutuatario, le garanzie e la strategia di uscita prima di individuare e contattare potenziali partner finanziari o di investimento idonei.
Sei un promotore immobiliare, un investitore immobiliare, un mediatore, un architetto, un fiduciario, un avvocato, un consulente o un consulente immobiliare?
Puoi anche sottoporre a PrestaFlex le esigenze di finanziamento dei tuoi clienti. Il nostro obiettivo è quello di combinare la tua rete di contatti e la tua competenza di mercato con la nostra rete di finanziamenti, le nostre capacità di strutturazione e la nostra esperienza nelle soluzioni di capitale alternative.
