Sviluppare l'attività con le note ipotecarie
Un cédule hypothécaire vi permette di contrarre un prestito di secondo grado
Non è raro che le aziende o le persone fisiche siano proprietarie di un certo numero di beni immobili, come fabbricati, terreni, edifici commerciali, edifici artigianali o addirittura diversi appartamenti. Il vantaggio di un cédule hypothécaire risiede nel fatto che queste persone possono contrarre un prestito di secondo grado per realizzare più operazioni commerciali o immobiliari, come uno sviluppo, un acquisto di terreni o un acquisto di edifici.
Caso di studio
Possedere tre immobili in tre regioni diverse
Se avete una proprietà a Ginevra, una seconda nel Vallese e un'altra nel cantone di Berna, vi trovate di fronte a tre diverse relazioni bancarie. Una banca potrebbe non essere in grado di concedervi un prestito perché le proprietà non rientrano nella sua sfera di influenza. Di conseguenza, le banche non vorranno esporsi ulteriormente o non offriranno prestiti di secondo livello.
Se scegliete PrestaFlex, troverete soluzioni su misura che vi forniranno la liquidità necessaria per realizzare i vostri progetti immobiliari.
Qual è il nostro valore aggiunto?
Le soluzioni che offriamo attraverso i nostri partner finanziari, come family office, società di private equity, società finanziarie e fondi pensione, danno grande soddisfazione ai proprietari di immobili, agli sviluppatori immobiliari e alle società immobiliari.
Ecco i vari vantaggi:
- Importo: da 250.000 a 10.000.000 di franchi svizzeri
- Rimborso alla fine della durata del contratto (tra i 6 e i 36 mesi), quindi non è necessario alcun ammortamento per l'intera durata del contratto di prestito
- Interessi pagabili semestralmente o annualmente (tasso d'interesse basato su vari parametri)
- Contratto flessibile e vantaggioso
- Il prestito subordinato richiede circa un mese di tempo per essere attivato
- Realizzare una transazione immobiliare con un margine sostanziale
Come funziona il cédule hypothécaire?
Un cédule hypothécaire è un debito garantito da un pegno immobiliare. In altre parole, quando una banca concede un mutuo ipotecario a una persona giuridica o fisica che desidera acquistare un immobile, il mutuatario dà in pegno l'immobile alla banca in cambio del denaro ricevuto. Quando il finanziamento viene concesso da una banca, è necessario creare un cédule hypothécaire.
Se il mutuatario non adempie ai suoi obblighi di pagamento, ossia non rimborsa il prestito o non paga gli interessi, la banca ha il diritto di realizzare l'immobile per recuperare il denaro prestato. Il notaio redige il cédule hypothécaire e lo registra nel registro fondiario.
Quali sono i diversi tipi di cédule hypothécaire?
Esistono due tipi di cedole:
- Cedole ipotecarie cartacee
- Ipoteca su registro
Note ipotecarie cartacee
- Questo tipo di ipoteca è poco pratico e costoso perché deve essere presentato ogni volta che viene utilizzato.
- La tenuta di un'ipoteca cartacea registrata comporta costi di conservazione.
- Quando si acquista un nuovo mutuo, il certificato ipotecario cartaceo deve essere trasferito alla futura banca che ne sarà proprietaria, con conseguenti costi aggiuntivi e perdite di tempo.
- Trattandosi di un titolo cartaceo, se si perde il certificato ipotecario cartaceo, è necessario avviare una procedura legale di cancellazione, che può durare diversi mesi e costare almeno diverse centinaia di franchi.
Distinzione tra titoli ipotecari nominativi e al portatore
Si può fare una distinzione tra le note ipotecarie registrate e quelle al portatore.
Le note ipotecarie registrate sono cambiali. Sono emesse a nome del primo beneficiario o su suo ordine. Le note ipotecarie registrate vengono trasferite mediante girata (indicando il nome del futuro beneficiario) e consegna della nota. In questo modo, la nota appartiene al nome del proprietario terriero indicato sul titolo.
Nel secondo caso, si tratta di un titolo al portatore, ovvero il titolare dell'ipoteca è il proprietario. Il trasferimento di un titolo ipotecario al portatore avviene con la semplice consegna del titolo stesso.
La creazione di una nota ipotecaria si articola in diverse fasi
Il contratto di pegno, la richiesta di iscrizione nel registro fondiario e l'iscrizione nel registro fondiario
- Prima di tutto c'è il contratto di pegno: tra la banca e il proprietario dell'immobile viene redatto un contratto di pegno in forma autentica. In questo contratto si dichiara che l'immobile funge da garanzia e che il credito è comprovato da una nota ipotecaria.
- Segue la richiesta di iscrizione nel registro fondiario: il proprietario del terreno richiede all'Ufficio del registro fondiario l'iscrizione dell'ipoteca nel registro fondiario e l'emissione della nota ipotecaria.
- La fase finale è l'iscrizione nel registro fondiario: l'ipoteca sull'immobile viene iscritta nel registro fondiario e la nota ipotecaria viene emessa sotto forma di nota ipotecaria registrata o al portatore.
Sintesi del trasferimento, della denuncia e dell'estinzione di una nota ipotecaria cartacea
Un'ipoteca cartacea garantisce non solo gli interessi e il rimborso del debito, ma anche gli interessi maturati, gli interessi per tre anni di ritardo, i costi di recupero del credito e gli interessi di mora.
Ipoteca a registro
Dal1° gennaio 2012 è possibile redigere un'ipoteca di registro. Il vantaggio principale è che non è cartacea, con conseguente risparmio di tempo e denaro. Le note ipotecarie di registro possono essere create, modificate e/o cancellate elettronicamente.
A differenza delle note ipotecarie cartacee, che possono essere nominative o al portatore, l'identità del creditore è sempre indicata.
Le note ipotecarie registrate vengono trasferite modificando l'iscrizione nel registro fondiario. Ciò garantisce la certezza del diritto, poiché l'identità del debitore e del creditore è sempre nota.
Come le note ipotecarie cartacee, le note ipotecarie registrate non garantiscono solo gli interessi e il rimborso del debito, ma anche gli interessi maturati, gli interessi per tre anni di ritardo, le spese di recupero crediti e gli interessi di mora.
Creazione di una nota ipotecaria registrata
Contratto di pegno, domanda di iscrizione nel registro fondiario e iscrizione nel registro fondiario
La procedura per l'iscrizione di un'ipoteca è identica a quella per l'iscrizione di un'ipoteca cartacea, con l'unica differenza che non è necessario redigere un documento di garanzia.
- Il contratto di pegno: tra la banca e il proprietario dell'immobile viene stipulato un contratto di pegno in forma autentica. In questo contratto si dichiara che l'immobile funge da garanzia e che il credito è comprovato da una nota ipotecaria.
- Richiesta di iscrizione nel registro fondiario: la richiesta di iscrizione nel registro fondiario viene effettuata per via elettronica tramite la piattaforma Terravis.
- Iscrizione nel registro fondiario: l'annotazione ipotecaria viene effettuata con l'iscrizione nel registro fondiario.
Sintesi del trasferimento, della denuncia e dell'estinzione di una nota ipotecaria registrata
Le note ipotecarie cartacee emesse prima del1° gennaio 2012 possono essere facilmente convertite in note ipotecarie registrate. È sufficiente che i proprietari terrieri e i beneficiari della cedola presentino una richiesta in semplice forma scritta.
Sintesi delle note ipotecarie e delle ipoteche
Una nota ipotecaria che copre un'ipoteca di primo grado sarà rimborsata per prima quando l'immobile sarà realizzato. Di conseguenza, se avete un'ipoteca che copre un'ipoteca di secondo grado, sarete rimborsati dopo i creditori prioritari.
C'è però un'eccezione, ed è lo Stato: si garantirà per primo, quindi il suo credito avrà la precedenza anche su quello di un'ipoteca di primo grado (ad esempio, l'imposta statale).
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Articolo scritto da Enver Kutlu e Ivan Popovic
